Квартиры в Архангельске: как выбрать жилье для жизни и инвестиций

Архангельск предлагает широкий выбор жилья для разных категорий покупателей. Октябрьский и Ломоносовский округа подойдут семьям благодаря развитой инфраструктуре, Майская горка и Московский проспект интересны первичным покупателям благодаря современным новостройкам от 2,9 млн рублей, а Маймаксанский район — для тех, кто ограничен в бюджете. Оптимальный вариант — купить квартиру в Архангельске, средняя стоимость новостроек составляет около 138,6 тыс. руб./м², а вторичного жилья — 103–106 тыс. руб./м².

Лучшие районы Архангельска для покупки жилья

Если вы задумались о покупке квартиры в Архангельске, важно правильно выбрать район — он должен соответствовать как вашим жизненным обстоятельствам, так и планам на будущее. Ниже — обзор районов по данным на конец 2024 года (информация собрана из открытых источников: порталы недвижимости, данные администрации города, отзывы жителей). Учитывайте, что инфраструктура и цены меняются — перед покупкой стоит проверить актуальность.

Октябрьский и Ломоносовский округа

Преимущества: развитая инфраструктура — в Октябрьском около 15 школ и 20 детсадов, в Ломоносовском примерно столько же. Поликлиники, торговые центры, парки — всё в шаговой доступности. Время до центра на общественном транспорте — 15–25 минут. Много культурных объектов и мест для прогулок.
Недостатки: высокая цена квадратного метра — в среднем на 15–20% выше, чем в отдалённых районах.
Кому подходит: семьям с детьми, работникам сферы услуг, тем, кто готов платить за комфорт и близость к центру.

Соломбальский округ

Преимущества: спокойный ритм жизни, транспортная доступность — мосты позволяют добраться до центра за 20–30 минут. Цены ниже, чем в Октябрьском и Ломоносовском, на 10–15%.
Недостатки: много старого жилфонда — дома 1960–1980-х годов, часто требуют ремонта. Инфраструктура развита слабее: меньше школ и детсадов на душу населения.
Кому подходит: тем, кто ищет баланс между ценой и удобством, ценит тишину, но не хочет терять связь с городом.

Майская горка и новостройки вдоль Московского проспекта

Преимущества: активное строительство жилья комфорт-класса с современными планировками. Застройщики часто предлагают акции и рассрочку. Новая инфраструктура — школы и детсады строятся параллельно с жильём.
Недостатки: возможные стройки рядом — шум, пыль, задержки сдачи объектов. Транспортная доступность пока развивается — до центра 25–35 минут.
Кому подходит: молодым семьям, покупателям первого жилья, тем, кто готов ждать завершения инфраструктуры ради современного жилья. new apartmentфото

Маймаксанский округ

Преимущества: низкая цена входа — квадратный метр на 25–30% дешевле, чем в центральных округах.
Недостатки: большая доля ветхого жилья, удалённость от центра (40–50 минут на транспорте), слабая инфраструктура — мало школ, поликлиник, торговых объектов. Ремонт почти гарантирован.
Кому подходит: покупателям с ограниченным бюджетом, готовым вкладываться в ремонт и мириться с удалённостью.

Инвестиционная привлекательность

Ломоносовский округ и проекты у Ленинградского проспекта, Обводного канала показывают стабильный спрос — квартиры здесь сдаются и продаются быстрее. Строят дома комфорт-класса и выше, часто с коммерцией на первых этажах — это повышает ликвидность.
Новые кварталы (например, микрорайоны от крупных застройщиков вроде Аквилон) делают ставку на комплексную среду: детские площадки, благоустройство, энергоэффективные решения. Это может стать плюсом при аренде или перепродаже на среднесрочной перспективе (3–5 лет).
Критерии для инвестора: ликвидность (как быстро продаётся жильё в районе), наличие инфраструктуры, транспортная доступность, репутация застройщика. Упоминания конкретных проектов — лишь примеры; перед вложениями стоит изучить отзывы, финансовую устойчивость компании, сроки сдачи.

Краткие рекомендации:

Семьям с детьми — Октябрьский или Ломоносовский: школы, медицина, досуг рядом, время до центра минимально.
Первому жилью — Майская горка, Московский проспект: современные планировки, акции застройщиков, растущая инфраструктура.
Ограниченный бюджет — Маймаксанский, старый фонд Соломбалы: низкая цена, но учитывайте затраты на ремонт и удалённость.
Инвестиции — Ломоносовский, ЖК с коммерцией: стабильный спрос, высокая ликвидность, проверяйте репутацию застройщика.
Перед покупкой — сверяйте планы развития инфраструктуры на сайте администрации, уточняйте сроки сдачи у застройщика, сравнивайте цены на порталах недвижимости.

Район/округ	Основное преимущество	Подходит для	Основной риск
Октябрьский / Ломоносовский	Развитая инфраструктура, 15+ школ, 20+ садов, 15–25 мин до центра	Семьи с детьми, работники сферы услуг	Высокая цена кв. м (+15–20% к среднему)
Майская горка / Московский проспект	Новая застройка, современные ЖК, акции застройщиков	Первичные покупатели, молодые семьи	Стройки рядом, задержки сдачи
Соломбальский	Транспортная доступность (20–30 мин), спокойные районы	Те, кто ищет баланс цена/удобство	Много старого жилфонда (1960–1980-е)
Маймаксанский	Низкая цена входа (−25–30% к среднему)	Покупатели с ограниченным бюджетом	Ветхое жильё, удалённость (40–50 мин)

При подготовке к покупке сравнивайте цены на порталах недвижимости, сверяйте информацию о сроках сдачи с застройщиками и риелторами, проверяйте планы развития инфраструктуры на сайте администрации города. Это простой способ избежать неоправданных сюрпризов и найти действительно своё жильё.

Цены на квартиры в Архангельске: новостройки vs вторичка

По данным агрегаторов недвижимости (ЦИАН, Яндекс.Недвижимость) на весну 2025 года средняя цена за квадратный метр в новостройках Архангельска — около 138,6 тыс. рублей. Разброс большой: от 800 тыс. до почти 19 млн за квартиру. В Ломоносовском районе студии площадью 20–27 м² стоят 2,5–4,7 млн рублей, однушки — от 3,8 до 5,9 млн, двухкомнатные — 6,1–9,3 млн. Октябрьский район дороже: студии уже 4,7–5,4 млн, однокомнатные — 6,3–9,9 млн. В центре, на Троицком проспекте или улице Попова, студия 31 м² стартует примерно с 5,5 млн, двухкомнатная — от 8,9 млн. Для ориентира: однушка 35 м² обойдётся в 4,8–6,5 млн рублей.

Вторичное жилье с ремонтом — квадрат стоит в среднем 103–106 тыс. рублей (апрель 2025, данные ЦИАН). Медианная цена квартиры — около 4,8 млн за 47 м². В Ломоносовском районе двухкомнатные с ремонтом можно найти за 4,8–5,6 млн (95–119 тыс. за м²), на Майской Горке — 4,2–10,2 млн: здесь встречаются и простые варианты, и с хорошим евроремонтом. Если сравнивать новостройки и вторичку по средним ценам, получается разница примерно 30–35% (новостройка в среднем 6,4–6,8 млн, вторичка — около 4,8 млн). Это ориентировочная оценка — разброс зависит от района, отделки и этажа.

Тип жилья	Средняя цена за м², тыс. руб.	Диапазон квартир, млн руб.	Пример района
Новостройки	138,6	0,8–18,7	Ломоносовский
Вторичка с ремонтом	103–106	3,3–10,2	Майская Горка
1-комн. новостройка	120–180	3,8–9,9	Октябрьский
2-комн. вторичка	95–142	4,2–8,9	Ломоносовский

Цены на новостройки в Архангельске росли в первой половине 2025 года — за счёт новых проектов, которые сдавались в этот период. Стартовые предложения начинались от 2,9 млн рублей. Вторичка, наоборот, немного снижалась: к апрелю 2025 упала на 2,8%, к июлю — ещё на 0,7% (данные аналитики ЦИАН). На цену влияет район, этаж, наличие ремонта и транспортная доступность. Центральные локации дороже — примерно на 20–30%. По наблюдениям риелторов, зимой спрос падает и цены могут снижаться на 1–2%, но это не жёсткая закономерность. Если планируете ипотеку — заранее прикиньте, какой первоначальный взнос сможете внести.

Чек-лист по бюджету при покупке квартиры:

Определите площадь и тип жилья: для 1–2 комнат обычно 30–50 м²; новостройка примерно на 30% дороже вторички.
Выберите район: Ломоносовский — базовый уровень, центр — примерно +20–30% к цене.
Учтите стоимость ремонта: у вторички добавьте 10–15% к бюджету.
Ориентировочные цены за м²: новостройки — около 120–180 тыс. рублей (в зависимости от района), вторичка с ремонтом — 95–142 тыс.
Минимальный бюджет: около 4 млн рублей за 40 м² на вторичном рынке.
Максимальный бюджет: примерно 8 млн рублей за 55 м² в новостройке.
Первоначальный взнос по ипотеке: обычно 15–20% от стоимости.
Дополнительные расходы на сделку: примерно 3–5% (оценка, регистрация, услуги).
Сравните варианты: минимум 3–5 предложений по стоимости за м².
Проверяйте актуальность цен: данные в этом разделе — на весну–лето 2025 года; перед покупкой уточните текущие значения на ЦИАН или Яндекс.Недвижимости.
Транспортная доступность: жильё в центре или у метро может быть дороже на 10–15%.

Критерии и риски выбора квартиры в Архангельске

Цель — дать понятные и полезные критерии, как оценить районы и конкретные квартиры в Архангельске, одновременно выделить ключевые риски и показать, на что смотреть, чтобы не попасть в неприятности. Не просто теория, а именно то, что пригодится в реальной ситуации.

Инфраструктура, транспорт и экология

Архангельск — город с речным и морским портами, автомагистралями и ж/д путями. Эта логистика работает в первую очередь на районы вблизи портов (Соломбала, Маймакса) и крупных транспортных узлов — там проще с доступом к услугам и работой. Но с городским транспортом и дорогами картина неоднородная: где-то всё хорошо, а где-то система оставляет желать лучшего. Экология тоже не простая история: сильнее всего загрязняют теплоэнергетика, транспорт и коммунальные сети. В некоторых районах регулярно фиксируют повышенный уровень загрязнения и проблемы с ливнёвкой — воду буквально некуда девать после дождя. Так что при выборе смотрите на микроклимат района: близость к магистралям и заводам обычно приносит шум и выхлопы, а вот парки, зелёные зоны и современные очистные сооружения — однозначно плюс. Данные по качеству воздуха можно найти в отчётах регионального Росприроднадзора и на картах санитарно-защитных зон — они публикуются в открытом доступе.

Состояние жилья и перспективы застройки

Город развивается по программам, рассчитанным на период до 2035 года — в частности, по генплану Архангельска и региональным программам модернизации коммунальной инфраструктуры. Это значит потенциальный рост цен и комфорт. Но внимательно смотрите на детали:

Год постройки и тип дома — панельные, кирпичные, монолитные: чем старше дом, тем больше риск, что понадобится вкладываться в коммуникации. Например, старенькие канализационные коллекторы и теплосети — это не редкость.
Качество инженерных систем — вода, тепло, лифты, крыша. Износ оценивается по актам технического обследования (их заказывает управляющая компания или ТСЖ). Критический порог — износ свыше 60–70% по заключению эксперта, тогда требуется капитальный ремонт или замена. Без централизованной ливнёвки обязательно проверьте, как стоят стоки, чтоб потом не искать насосы и подкачки.
Планы развития района — новые дороги, социальные объекты, жилые комплексы. Когда город строит — это обычно признак роста, но параллельно придётся мириться с шумом и стройкой. Актуальные проекты можно посмотреть на сайте администрации Архангельска в разделе градостроительства.

Риски и оговорки для сделок

Почти все риски, с которыми сталкиваются покупатели в Архангельске, похожи на общегородские, но есть нюансы:

Технические — прячущиеся дефекты и изношенность коммуникаций, а без ливнёвки повышен риск подтопления.
Экологические — расположение возле промышленных зон, магистралей, порта. Обязательно проверяйте данные о состоянии воздуха и санитарных зонах.
Правовые — незарегистрированные перепланировки, долги по коммуналке или налогам, спорные участки при долевой собственности.
Инвестиционные — ликвидность в отдельных районах может колебаться, особенно до завершения инфраструктурных проектов.

Чек‑лист перед покупкой

Инфраструктура:

Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта ≤ 500 м — Да/Нет.
Время пешком до ближайшей школы ≤ 15 минут — Да/Нет.
Количество детских садов в радиусе 2 км ≥ 1 — Да/Нет.

Инженерные системы и состояние дома:

Год постройки дома (число) и износ инженерных сетей по акту обследования ≤ 60% — Да/Нет.
Наличие централизованной ливнёвой канализации в районе — Да/Нет.
Частота жалоб по качеству воды и отопления (данные УК или ТСЖ) ≤ 3 раза в год — Да/Нет.
Утверждён план капитального ремонта дома и известна дата ближайшего ремонта — указать дату или Да/Нет.

Экология:

Промышленные объекты в радиусе 3 км — Да/Нет.
Уровень загрязнения воздуха по отчётам Росприроднадзора — в пределах нормативов — Да/Нет.
Окна не выходят на шумные магистрали или промзоны — Да/Нет.

Документы и юридическая чистота:

Проверены документы: право собственности, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии обременений — Да/Нет.
Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам у продавца (по справке) — Да/Нет.
Есть разрешения на перепланировки (согласованные) в документах — Да/Нет.

Перспективы района:

Наличие проектов развития района или реконструкции в квартале (до 2035) — Да/Нет.
Рассчитаны возможные дополнительные затраты на ремонт или замену коммуникаций — сумма указана или нет.

Как оценить скидку за изношенное жилье

Пример — если вы смотрите панельный дом 1970-х годов, где канализация изношена, а ливнёвку не сделали, действуйте так:

Закажите акт технического обследования у независимого эксперта (стоит 5–10 тысяч рублей). В акте будет указан процент износа коммуникаций.
Запросите у управляющей компании смету на капитальный ремонт или замену изношенных систем (отопление, канализация, электрика). Обычно это 200–500 тысяч рублей на квартиру в зависимости от площади и объёма работ.
Требуйте скидку в размере 50–70% от сметы ремонта — это справедливая компенсация за предстоящие вложения.
Подтвердите необходимость ремонта документально: акт обследования + смета + протоколы собраний собственников (если есть).

А если рядом уже есть государственный проект по инфраструктуре — это серьезный плюс для вложений.

Чек-лист покупки: осмотр, документы и ипотека

Простой алгоритм по шагам — как проверить квартиру перед покупкой, собрать документы для безопасной сделки и подготовиться к ипотеке в Архангельске.

Осмотр квартиры и проверка состояния

Входная дверь: проверьте целостность и работу замков — должна открываться и закрываться без заеданий.
Окна: обратите внимание на отсутствие трещин и сквозняков, уплотнители не должны пропускать воздух (пальцем проверьте).
Полы: осмотрите на предмет скрипов и проседаний; допустимое отклонение уровня — не больше 5 мм на метр.
Стены и потолок: ищите свежие большие трещины или следы протечек; пятен плесени и влажности быть не должно.
Канализация и водопровод: проверьте на наличие протеков под давлением; стояки не должны течь.
Электрика: автоматы на щитке должны быть промаркированы и работать, розетки и выключатели — исправны.
Система отопления: батареи должны быть равномерно тёплыми, без видимых подтёков.
Планировка и перепланировки: спросите разрешения, если были изменения — этот момент часто забывают.
Документы БТИ и технический паспорт: проверьте, чтобы площадь совпадала с фактом (±1–2%) и число комнат соответствовало.
Соседи и парадная: оцените уровень шума, чистоту и состояние общих помещений — лучше зафиксировать замечания на фото.

Документы для сделки: обязательный минимум

Выписка из ЕГРН о праве собственности и наличии обременений — берите её непосредственно перед сделкой, чтобы данные были актуальными.
Правоустанавливающие бумаги — договор купли-продажи, дарения, акт приватизации или свидетельство о наследстве.
Выписка из домовой книги — здесь важны сведения о прописанных, особенно если есть несовершеннолетние.
Технический паспорт, кадастровые данные и справка об отсутствии долгов по ЖКУ — без этого сделку не зарегистрируют.
Если собственник в браке или есть несовершеннолетние, понадобятся согласия супруга или органов опеки.

Дополнительные проверки — рекомендуемые

Скрытые обременения: аресты, залоги, исполнительные производства — проверьте ЕГРН на последнем этапе и запросите справку из судебных реестров (сайт ФССП и картотека арбитражных дел).
История переходов права — закажите архивную выписку из ЕГРН, чтобы увидеть всех предыдущих собственников и частоту перепродаж.
Подставные сделки и дубликаты документов — всегда сверяйте оригиналы; если продавец вызывает сомнения, обратитесь к нотариусу для проверки подлинности подписей.
Незарегистрированные перепланировки — для безопасности запросите разрешения или акты приёмки; без них могут отказать в регистрации или выписать штраф.
В сложных случаях — заказывайте юридическую проверку истории сделки и нотариальное сопровождение.

Ипотека и расчёт платежей в Архангельске

Соберите документы: паспорт, справки о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), трудовую книжку или контракт, выписку из ЕГРН на квартиру. Банк дополнительно попросит оценку имущества.
Получите предварительное одобрение — оно фиксирует максимально доступную сумму и процентную ставку.
Дальше подаёте полный пакет и ждёте окончательное решение по кредиту.
После положительного ответа — регистрируете сделку и оформляете ипотечный залог в Росреестре.

Формула аннуитетного платежа:

Ежемесячный платёж = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ставка / 12), n — количество месяцев.

Пример расчёта для наглядности:

Параметр	Пример значения	Примечание
Сумма кредита (S)	3 000 000 ₽	Цена минус собственный взнос
Ставка годовая	10%	Реальная ставка зависит от банка и условий
Месячная ставка (r)	0,00833	10% / 12 месяцев
Срок (n)	240 месяцев	20 лет — чем длиннее срок, меньше платёж, но переплата выше
Ежемесячный платёж	≈28 950 ₽	По формуле аннуитета

Инвестиции в недвижимость Архангельска: доход от аренды и перепродажи

Недвижимость в Архангельске можно рассматривать как инструмент заработка — через аренду или перепродажу. Строительство в городе идёт активно. По данным пресс-релиза группы Аквилон от января 2025 года, компания запустила строительство 125 тысяч квадратных метров жилья в Архангельске и Северодвинске, а к 2028 году планирует нарастить объёмы до полумиллиона квадратных метров. Эти цифры взяты из официального сообщения застройщика — стоит проверять актуальность на сайте компании. new apartmentфото

Типы объектов для аренды и перепродажи

Для сдачи в аренду обычно выбирают студии и однокомнатные квартиры в новых домах с удобной транспортной доступностью. Примеры — ЖК Аквилон LISTVA на Архангельском шоссе или CITY RESIDENCE by AKVILON в Ломоносовском округе. Такие объекты комфорт- и бизнес-класса востребованы у молодых специалистов и небольших семей.

Для перепродажи стоит присмотреться к масштабным жилым комплексам с развитой социальной инфраструктурой — кварталы Варавино-Фактория или Майская горка, где есть школы, детские сады, парки. Среди новостроек с вводом в 2025 году можно отметить Аквилон SAGE на улице Северодвинской или RIVER PARK-2 на улице Урицкого — стартовые цены от 4,3 млн рублей (по данным с сайтов застройщиков на декабрь 2025). Перед покупкой проверяйте актуальные предложения на агрегаторах недвижимости.

Критерии инвестиционной выгоды

Как оценить выгоду? Для аренды ориентир — доходность 6–8% годовых (это валовая доходность, без учёта расходов). Для перепродажи рассчитывают на рост цены минимум на 10–15% за 1–2 года. Но это целевые показатели, а не гарантия — многое зависит от конъюнктуры рынка.

Расчёт доходности аренды: годовая арендная плата делится на стоимость квартиры. Например, студия за 4,5 млн рублей сдаётся за 25 тысяч в месяц — это 300 тысяч в год, или 6,7% валовой доходности. Но из этой суммы нужно вычесть налоги (13% для физлиц или 6% по УСН), коммунальные платежи, расходы на управление и периоды простоя (vacancy rate — обычно 5–10% времени в год). В итоге чистая доходность снижается до 4–5% годовых.

Ключевые факторы: близость к центру, социальная инфраструктура (детские сады, парки), участие застройщика в программах комплексного развития территорий. Средняя цена за квадратный метр в Архангельске — около 138,6 тысячи рублей, минимальная стоимость квартиры — от 800 тысяч (данные агрегаторов на конец 2025 года).

Тип объекта	Средняя цена, млн руб.	Валовая доходность аренды, % годовых	Срок окупаемости (с учётом расходов), лет
Студия	4,3–4,6	6,5–7,5	15–18
1-комн. кв.	5,8–7,0	5,5–6,5	17–20
2-комн. кв.	7,9–11,0	4,5–5,5	18–22
Бизнес-класс	12–17	7–8	14–17

Сроки окупаемости рассчитаны с учётом налогов (6% УСН), коммунальных платежей (около 3 тысяч в месяц), управляющих расходов и простоя 7% времени в год. Это ориентировочные цифры — ваши расходы могут отличаться.

Прогноз рынка и отзывы инвесторов

Рынок развивается благодаря программам комплексного развития территорий. По данным муниципальных документов (доступны на портале администрации Архангельска), планируется построить около 310 тысяч квадратных метров жилья, школы и скверы — общий бюджет около 50 миллиардов рублей. Аналитики ожидают оживления спроса на инвестиционные объекты во второй половине 2025 года — это прогноз, основанный на динамике продаж и снижении ипотечных ставок (источник — обзоры рынка недвижимости Архангельской области).

Инвесторы отмечают стабильное подорожание в перспективных районах и удобные условия по ипотеке от застройщиков. Но есть и риски.

Возможные негативные сценарии

Инвестиции в недвижимость — это не только рост. Вот что может пойти не так:

Перенасыщение рынка. Если объёмы строительства превысят спрос, цены могут застыть или даже снизиться — тогда перепродажа с прибылью станет проблемой.
Падение спроса на аренду. Экономический спад или отток населения снижают арендные ставки и увеличивают периоды простоя.
Рост ипотечных ставок. Если ставки вырастут (а это возможно при ужесточении денежно-кредитной политики), покупательская способность упадёт — квартиру будет сложнее продать.
Затянувшееся строительство. Задержки сдачи объекта увеличивают срок до получения дохода и могут снизить итоговую доходность.

Практические советы

Квартиры с вводом в 2025–2026 годах можно быстрее вывести на рынок аренды или перепродажи — но проверяйте ликвидность района и темпы строительства конкурентов.
Ликвидность важна: центр города и Ломоносовский округ традиционно востребованы, но и цены там выше.
Инфраструктура влияет на арендную ставку: наличие детских садов и школ может поднять её на 10–15% — особенно для семейных квартир.
Считайте расходы: налоги, коммунальные платежи, управление и простой «съедают» 20–30% валового дохода с аренды.
Студии в новостройках сдаются быстрее — особенно в новых районах с молодым населением.
Остерегайтесь завышенных цен: ориентир — 130–140 тысяч рублей за квадратный метр. Проверяйте предложения на нескольких агрегаторах.

Частые вопросы

Какие документы нужно получить из ЕГРН и когда?

Выписку из ЕГРН берут перед подписанием авансового договора и повторно — перед регистрацией, чтобы удостовериться в правообладателе и отсутствии обременений. Архивную выписку (историю переходов права) стоит запросить заранее.

Как проверить, нет ли скрытых долгов по коммуналке?

Попросите у продавца справку из лицевого счёта или обратитесь в управляющую компанию или ТСЖ — свежая справка нужна практически при сделке.

Нужны ли разрешения на перепланировку?

Если планировка менялась, обязательно требуйте документы о согласовании. Без них могут отказать в регистрации или потом прилетят штрафы.

Что делать, если в выписке обнаружены несовершеннолетние?
Значит потребуется разрешение от органов опеки при продаже — без него сделку могут признать недействительной.
Можно ли оформить сделку через нотариуса дистанционно?

В Архангельске часть документов можно подать онлайн через портал Госуслуг или сервисы банка (заявка на ипотеку, предварительное одобрение). Но подписание договора купли-продажи, нотариальное удостоверение и регистрация в Росреестре требуют личного присутствия — уточняйте у банка и нотариуса конкретные возможности.